不動産投資 失敗の利用方法
商業地・商業用不動産についてはどうだろう。
これについては何もマーケット参加者は国内需要者に限られるものではなく、世界中のどこからも投資マネーが入り込む世界になっている。
この参加者は当然プロで、このような世界においてはマーケットの変動により価格が上下するのは正常と言えよう。
にもかかわらず、今日のように日本の不動産市況が悪く、あらゆる種類の不動産が下がりっぱなしという状況では日本の価値までが下がってしまうという考え方が説得力を持つのではないだろうか。
ところで、「不動産の時価評価の主流＝収益還元法」と何度も述べているが、果たして、収益還元法は万能なのだろうか。
残念ながら、必ずしも納得の行く収益還元法の適用が行われているとは現時点では言い難い。
何事においても「絶対」がないように、収益還元法においても、問題のある適用例は少なくない。
不動産の評価手法にも万能はないということでもある。
「純」収益と還元利回りまず、収益還元法は「純収益を還元利回りで還元する」という非常にわかりやすい手法だが、「『純』収益」つまりネットベースでの検討となる。
すなわち、不動産が生み出すであろう収益から運営に必要な費用を差し引いたものを、いかに適切に求めるかが重要になる。
このとき、減価償却費の取り扱いが問題となる。
平成5年くらいから、この減価償却費は割引率などに加味することによって、実際にはキャッシュフローとしてカウントしないケースが増えた。
NOI（NetOperatelncome）による評価が増え、減価償却費をキャッシュフローに加えてもあまり意味がなくなってきた。
これは、あくまで投資利回りを考慮するとNOIベースで十分に説明がつく。
会計上の減価償却累積を勘案しても、実際には簿価下げなどが行われると、そもそもの意味がなくなるからでもある。
次に、還元利回りはどのように決めるべきなのだろうか。
これについても疑問が残る。
この2点については後で詳しく述べることにする。
収益の予測の限界日本の賃貸借契約は、一般に期間を1年ないし2年に設定して締結する。
この慣行は今後も変わることがないだろう。
したがって契約が切れる1年後、２年後賃料の収入がどのようになるかは不明である。
収益還元法が古くから定着しているアメリカの場合、賃貸借契約は10年期限というものが多く、中期にわたる将来的な見通しが比較的立てやすいと言える。
日本でも2000年３月から定期借家制度がスタートした。
すでに、一部大手の不動産会社がこの制度を活用した商品にチャレンジしているが、これが浸透するまでにはかなりの時間が必要になる。
建築前からコア＆シェル（スケルトンインフィル）などの方針を明確にしておくことが前提条件となる。
このように、日本で長期にわたる賃料の推移などを想定することは、それ自体無理がある。
バブル期のように、建物のグレードに関係なく賃料等が上昇する絵を描くこともできず、実務的にはかなり難しい作業となることが予想される。
なお、収益還元法のうちDCF法という手法がある。
これは、将来的に転売することを想定し、それまでの期間のキャッシュフローの現在価値と最終的な転売価格の現在価値を合計することで求める手法であるが、この適用を検討するにしても、キャシュフロー予測に限界があることは十分に認識しておくべきだろう。
一般住宅用不動産も収益価格？収益還元法は広く使われるべきだと考えるが、戸建住宅のような一般の住宅用不動産については、収益価格をベースにして時価をとらえることは妥当だとは思えない。
そもそも、戸建住宅を賃貸に回したとしても、賃料はさほど取れないだろう。
したがって収益価格は異常に低くなるのが大半である。
しかし、どうだろう。
そもそも自己用の戸建住宅は個人にとってみれば大きな投資かもしれないが、本来の目的は住むことにあり、やはり安全で快適な生活ができればそれでよいのではないか。
その意味では、自己用の住宅に収益還元法を適用することは判断を間違う可能性を否定できない。
住宅地の価格は、主要な購買層である勤労者の負担可能度から出す方が合理的であろう。
よくモデルケースの賃金を設定した年収倍率理論があるが、住宅ローンの金利等を加味した返済余裕度からみたアフォーダビリティーの概念を取り入れてもよいのではなかろうか。
この３手法を、やや簡略な例で検討してみよう。
ここでは、ＪＲ線の駅から徒歩５分圏の既成市街地に所在する新築の賃貸マンションを想定している。
以下のように、想定した賃貸マンション１棟の価値を不動産鑑定評価の三手法を基に求めてみよう。
なお説明の都合上、簡略的なものにしてある。
【想定上のマンション】所在：△△△市並木通ｌ−３−５ＪＲ○○線「△△△」駅前から南方へ約300ｍの位置する賃貸マンションＪＲ「△△△」駅から都心の「××」駅へは電車で約15分、賃貸マンションとしての人気の高いエリアと考えられる。
現在の時点は平成13年３月１日とした敷地面積：300、2建物：地上3階建延床面積：600、2専有床面積：540、2：レンタブル比（有効率）９０％＜敷地の概況＞接面道路：東側で15ｍの市道（通称並木通り）に接面環境：△△△駅まで徒歩5分程度と接近性が良好なことから、並木通り沿いにマンションが建ち並ぶ住環境良好な住宅地地域形状：間口15ｍ奥行20ｍの長方形状地公法上の規制：第１種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）＜建物の概況＞建築年月：平成10年３月（建築後３年を経たと考える）構造：鉄筋コンクリート造3階建室数：２Ｋタイプ６室×３＝18室（1室あたり専有面積30、2）建物の建築費（当初）：9、700万円本件は既成市街地に所在する賃貸マンションである。
鉄道の駅への接近性も良好で、投資物件としては良好と考える物件である。
このような物件の場合、収益還元法による収益価格を重視して不動産評価額を求めるのが一般的であるが、積算法も併用することとする。
マンションおよびその敷地の複合不動産の場合、一体での取引事例を探し補修正を行うことは一般的には困難なのでここでは行わないこととする。
収益還元法の適用まず賃貸用不動産でもあり、収益力が重視されると考えられることから収益還元法による収益価格を求めてみる。
調査により次のことが判明した。
総収益に関して収入としては各戸賃料月あたり10万円・共益費として2、000円を徴収している。
なお、敷金として２カ月分が徴収されていた。
＜満室時の賃料（可能総収益）＞したがって、満室時には1室あたり（月10万円賃料十共益費2、000円＝102、000円）×18室＝1、836、000円、年間で22、032、000円となる。
この額をもって（可能）総収益と考えた。
＜空室の可能性＞現時点では満室となっているが、周辺のマンションの所有者や不動産会社に聞くと近隣では年間で5％程度の空室が発生しているという。
したがって、今後空室が発生する可能性があると考え、その空室率を5％程度と考え、上記満室時での収入（可能総収益）に95％を掛けたものが実際の収入と考えた。
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